Você conhece as regras para aplicação de multas em condomínio? Saiba que esse é um método que pode ser utilizado e quanto mais você souber a respeito, melhor.
Administrar um condomínio pode parecer uma tarefa simples, mas exige que quem o faça tenha extenso conhecimento jurídico. Isso porque é importante entender de assuntos como a aplicação de multas em condomínio, por exemplo. Essas situações exigem cuidado para evitar problemas maiores.
Diferente do que alguns acreditam, a relação entre os condôminos, as obrigações do síndico e até mesmo a aplicação de multas em condomínio são disciplinadas pelo jurídico brasileiro. Assim, é importante entender o que pode ou não ser feito em casos de descumprimento das normas vigentes. Por isso, preparamos este artigo completo sobre o que pode ou não acontecer na hora de aplicar multas em condomínio. Confira!
Aplicação de multas em condomínio deve ser precedida de advertência?
Há muito tempo se estabeleceu a convenção de que antes de aplicar uma multa por má conduta em condomínio é preciso aplicar uma advertência. Contudo, isso não é uma regra. Desse modo, cabe ao síndico e à administradora contratada definir quais são os protocolos a serem seguidos. São eles que ditam os procedimentos adotados em casos de não cumprimento das regras.
Entretanto, é importante analisar que alguns casos não demandam a aplicação da advertência. Ou seja, mesmo que o ideal seja advertir antes de punir, em situações em que existem danos materiais ou depredação a advertência é inútil. Nenhuma advertência seria capaz de consertar um eventual estrago feito.
Outra situação em que os avisos não podem ser usados é quando as alterações são feitas fora do tempo permitido. Ou seja, casos em que os condôminos realizam uma mudança fora do horário permitido. Aqui, o ato não prejudica o apartamento, apenas viola as normas estabelecidas. No entanto, como a mudança já foi realizada, o aviso será inválido novamente. Nesse caso, é aconselhável solicitar a multa diretamente.
Para casos de mau comportamento em relação às regras, é inteiramente apropriado chamar a atenção por meio de documento escrito. Esses são casos de abuso da garagem, fazer muito barulho ou passear com animais de estimação em áreas proibidas.
Quando a multa em condomínio é permitida?
As multas em condomínios decorrem do descumprimento de determinadas obrigações pelos condôminos, seja por descumprimento de contrato ou por comportamento inadequado e repetitivo. As penalidades podem ser aplicadas sempre que ocorrer alguma das situações acima, sempre em suas devidas proporções. Alguns casos são:
Inadimplência
O código civil determina que para viver em um condomínio é preciso arcar com os custos das áreas comuns aos moradores e isso é feito por meio do pagamento de taxas condominiais. Assim, consta no Art. 1.336. que são deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
O não cumprimento de tal obrigação enseja multa, tal qual é descrito a seguir.
§ 1 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Obras que comprometam a segurança da edificação
A realização de obras ou reformas em condomínios devem ser notificadas aos responsáveis pelo condomínio, normalmente o síndico ou subsíndico. Isso porque é preciso ter autorização para realizar mudanças nas unidades, principalmente aquelas que envolvem alterações estruturais.
Portanto, a execução de obras que coloquem em risco a segurança da edificação resultará nas multas previstas no ato constitutivo ou na convenção de condomínio. Esses valores não podem ultrapassar cinco vezes o valor de sua contribuição mensal, independentemente das perdas e danos causados. Se não houver disposição expressa, a penalidade será determinada pela assembleia geral (quórum em que estejam presentes pelo menos dois terços dos coproprietários).
Utilizar o edifício de forma prejudicial à paz, saúde e segurança ou aos bons costumes
Nos casos em que o direito de uso do imóvel adquirido ou alugado não seja compatível com a finalidade salutares do apartamento, haverá penalidades previstas na lei ou no contrato. Da mesma forma, a multa não pode ultrapassar cinco vezes o valor de suas contribuições mensais como despesas de condomínio.
Alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas
O condômino que altera a cor e a forma da fachada, sem autorização de todos os condôminos é compelido a obrigação de pagar uma multa. Ela está prevista no ato constitutivo ou na convenção de condomínio. Além disso, ela não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais como já mencionado anteriormente.
Mau comportamento reiterado do condômino
Os proprietários de unidades (ou proprietários) que repetidamente não cumprirem suas obrigações para com o apartamento podem ser obrigatoriamente pagas uma multa após três quartos da deliberação dos proprietários das unidades restantes. Dependendo da gravidade do erro e da duplicação, corresponderá a cinco vezes o valor atribuído à despesa condominial, independentemente das perdas e danos que venham a ocorrer.
Quem faz as cobranças de multas em condomínios?
O papel do síndico é representar o condomínio ativa e passivamente, defender o condomínio em processos judiciais e extrajudiciais, além dos interesses comuns do condomínio e praticar os atos correspondentes à sua gestão. Nesse sentido, o Código Civil estabelece as obrigações do síndico, inclusive a cobrança do condomínio, conforme demonstrado a seguir:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, bem como atuar a fim de entender como reduzir a inadimplência.
Portanto, a obrigação em realizar as cobranças é do síndico, que opta, na maioria das vezes, pelo apoio jurídico para os casos em que há discordância do valor cobrado. Se isso não acontecer, o pagamento deve ser feito junto à taxa condominial do mês subsequente a aplicação da multa.
Ação judicial em caso de não pagamento das multas
Em caso de descumprimento do pagamento pelo condômino, poderá ser ajuizada ação judicial para que o condomínio receba o pagamento devido. No entanto, é importante que os liquidatários estejam dispostos a tentar chegar a um acordo extrajudicial antes de entrar com uma ação judicial. A razão para isso é porque os recebimentos provavelmente serão mais rápidos do que os processos judiciais.
Contudo, é sempre importante que a administração do condomínio, seja ela feita por um síndico ou por uma empresa terceirizada, busque reduzir a aplicação de multas. Nesse sentido, o elemento de comunicação surge como um fator decisivo responsável por manter todas as regras a serem seguidas com muita clareza em todos os momentos.
Para melhorar a eficiência desse importante processo, recomenda-se que os coproprietários recebam sempre uma cópia atualizada do Estatuto do Condomínio. Um ótimo método de distribuição é através da mídia digital por ser muito fácil e de baixo custo. É importante ter o cuidado de obter a confirmação do recebimento do proprietário da unidade, pois isso provará que o desconhecimento não será cobrado se as regras forem violadas
Outra dica muito útil é preparar um guia de orientação. Isso se aplica a reivindicações que você não tem tempo para ler. Este guia contém as diretrizes mínimas que devem ser seguidas em campo.
Considerando tudo o que foi discutido, as multas condominiais podem servir como recurso para lidar com os conflitos existentes de todos os tipos. No entanto, esta não é a única solução para essas dores de cabeça. Quando se trata de morar em apartamento, existem várias outras maneiras de resolver conflitos, e uma multa deve ser um dos últimos recursos. Cabe ao síndico ou administradora tentar resolver o problema da forma mais tranquila possível.